الإمارات والكويت والسعودية أبرز المستثمرين الأجانب 

تشير تقرير للبنك المركزي عن اداء المدفوعات خلال عام 2022/٬2023 ارتفاع صافي التدفق الاجنبي للاستثمارات الأجنبية في مصر لتسجل 7,9 مليار دولار مقارنة 7,3 مليار دولار خلال الأعوام الماضية مما يؤكد علي ارتفاع حجم الاستثمارات الأجنبية في مصر بفارق زيادة 70 مليون دولار ومنها بلغ الاستثمارات الأجنبية الواردة لشراء العقارات بمعرفة غير المقيمين ليسجل نحو 477 مليون دولار.

فيما ارتفعت حجم استثمارات الأجانب في العقارات المصرية لترتفع في عام 2023/2024 في النصف الأول من العام إلى 536 مليون دولار لشراء العقارات الأمر الذي يؤكد علي زيادة حجم الاستثمارات الاجنبية وسيطرة المستثمرين الاجانب على القطاع العقاري٬ الأمر الذي يؤدي إلي طرح تساؤلات علي الخبراء والمحللين الاقتصاديين والمستثمرين وخبراء التسويق العقاري في مصر لمعرفة الأسباب الحقيقية وراء الدافع نحو الاستثمارات الأجنبية في السوق العقاري المصري٬ وما العائد الحقيقي وراء مثل هذه الاستثمارات والمعوقات؟ وما هي أبرز الدول العربية والأجنبية التي تقوم بهذا الاستثمار الضخم في المشروعات القومية وهل الشراكة ما بين الدولة والقطاع الخاص ستحقق طفرة في الاقتصاد المصري في السوق العقاري؟

وفي هذا التقرير نسرد التفاصيل الكاملة للإجابة عن هذه التساؤلات.

أكد  الدكتور وائل الخولي نائب رئيس جمعية مستثمري مدينة 6 اكتوبر في تصريح خاص لوكالة MENA٬ أن سوق العقارات المصرية يعد من الأسواق الجاذبة للاستثمارات الأجنبية وخاصة في المدن الجديدة وعلى رأسها مدينة العلمين والعلمين الجديدة الذي يشمل الساحل الشمالي ومارينا والقاهرة الجديدة والشيخ زايد حيث أنها مناطق أشد جذبًا للمستثمرين الأجانب في سوق العقاري والذي يشهد نموًا حقيقيًا خلال الفترة المقبلة.

زيادة حجم الاستثمارات الأجنبية لمشروع تطوير رأس الحكمة

وقال نائب رئيس جمعية المستثمرين بمدينة 6 اكتوبر أن ما نشهده خلال الفترة الماضية نموًا حقيقيًا لسوق العقارات في مصر والزيادة في حجم الاستثمارات الأجنبية وعلى رأسها مشروع تطوير رأس الحكمة٬ بمجرد الإعلان على هذا المشروع تم ضخ ما يقرب من 35 مليار دولار٬ الأمر الذي أدى إلى القضاء على السوق الموازية وثبات سعر الدولار في البنوك وشركات الصرافة إلى 47 جنيه تقريبًا فضلاً علي العمل على إنشاء ميناء العلمين٬ أيضًا تم تقريبًا بيع غالبية الوحدات السكنية في الأبراج في مدينة العلمين للمستثمرين من الدول العربية لافتًا إلي أن هناك إقبال كبير على هذه الأنواع من المشروعات التنموية الضخمة ليصب لصالح الاقتصاد المصري.

عائد للدولة ب60% للشراكة بين الحكومة والخاص والاستعانة بمطورين عقاريين  

وأضاف الخولي أن المشروع الضخم ساوث ميد٬ الذي تم الإعلان عنه خلال الساعات القليلة الماضية والذي ينفذ بشراكة ما بين الدولة المصرية والقطاع الخاص – مجموعة طلعت مصطفى – الذي يتولى التسويق  للمشروع الاستثماري من خلال الاستعانة بمطورين عقاريين دوليين وذات شهرة واسعة الانتشار وهي عوامل نجاح تحسب للدولة المصرية مقارنة ما كانت تقوم بالمشروع الاستثماري بمفردها بنسبة 100% من خلال موظفيها٬ وهذا هو الفكر الجديد يعمل على خلق شراكة حقيقية مع القطاع الخاص لتطوير وإعادة تخطيط الساحل الشمالي الغربي باستثمارات تريليون جنيه ستحقق عائد للدولة المصرية بنسبه 60%عوائد وأرباح ليصل نحو تريليون و600 مليون جنيه تقريبًا٬ بجانب أنه أكبر مشروع شراكة استثمارية  يجذب عوائد دولارية ضخمة من خلال تصدير العقارات التي ستدار بعض من هذا المشروع من خلال شركات عالمية مثل مشروع مارينا بمدينة العلمين٬ الذى يقام على مساحة 23 مليون متر مربع  لتكون جاذبة للسياحة الداخلية والخارجية .

وأضاف أيضًا أن هناك مشروعات ضخمة اخرى لرجل الاعمال سميح ساويرس في الجونة الجديدة الذى يعد واحدًا من الاستثمارات الضخمة في السوق العقاري وجذب العديد من المطورين العقاريين العالميين والدوليين الذين لهم شهرة عالمية في مشاريع كبيرة ستؤدي إلى الإرتقاء وزيادة الطلب والنمو الاقتصادي في حجم السوق العقاري في المصري .

ارتفاع سعر بعض الوحدات العقارية في بعض المجمعات السكنية رغم تراجع أسعار مواد البناء

 ويرى الخولي أنه علي الرغم وجود تراجع في أسعار مواد البناء الذي يشمل الحديد والأسمنت وجميع المستلزمات وتراجع وثبات أسعار صرف الدولار والمواد الخام المستوردة من الخارج٬ إلى ان هناك مشاريع عقارية ضخمة مبالغ في أسعارها٬ مشيرًا أنه في المشروع العقاري New Giza مساحات الوحدات التي مساحتها أقل من 200 متر تصل سعر الوحدة السكنية في هذا المجمع السكني إلى 16 مليون جنيهًا٬ واصفًا اياه بأنها أسعار مبالغ فيها٬ وكان من المفترض أن تنعكس ايجابيًا على تراجع الاسعار في السوق العقاري.

تفعيل نظام الشباك الواحد والتحول الرقمي  وتيسير الإجراءات والتراخيص 

واقترح أيضًا نائب رئيس جمعية المستثمرين٬ بأن زيادة حجم الاستثمارات الأجنبية في السوق العقاري يتطلب من الدولة المصرية توفير تسهيلات للأجانب٬ وتفعيل نظام الشباك الواحد والقضاء على البيروقراطية بالاستفادة من تطبيق توجه الدولة نحو التحول الرقمي والشمول المالي وتقليل الخطوات للحصول على التراخيص من خلال التنسيق مع جميع الجهات الحكومية.

وقال أن المستثمر الأجنبي في سوق العقارات في مصر يعتمد على استثمار طويل الأجل وليس مشروع ذات دخل سريع مثل الاستثمارات في الأموال الساخنة٬ والاستثمار طويل الأجل يحتاج إلى مناخ ملائم في مصر يسوده الاستقرار والأمان وليست بها مخاطر والموقع الجغرافي لمصر وخاصة على أطول  شواطئ البحر الاحمر والبحر الأبيض المتوسط وهي أطول شواطئ لدولة مثل مصر في العالم مقارنة بشواطئ في إسبانيا٬ حيث يصل طول المسافة في شواطئ بمنطقة الزعفرانة والغردقة إلى نسبة 75% لم تستغل ويتجه إليها المستثمرين الأجانب لاستغلال هذه الشواطئ فضلاً عن طول المسافة لشواطئ الساحل الشمالي والذي يبدأ ما بين شاطئ سيدي عبد الرحمن حتى مرسى مطروح٬ فضلاً عن أن بحرها متميز جدًا بالإضافة إلى مشروع الضبعة الذي يعمل به مجموعة من الخبراء الأجانب لتولي ادارته في إنتاج المفاعل النووي٬ مما يؤدي إلى زيادة حجم الاستثمارات الأجنبية في مصر٬ وهذا ما ينعكس على زيادة معدلات النمو في  السياحة الأجنبية مما يعد مصدرًا مهما للتدفق النقدي الأجنبي. 

الامارات والكويت والسعودية أبرز المستثمرين الأجانب في السوق العقاري المصري 

وأشار إلى أن أبرز الدول التي تتجه إلى الاستثمارات الاجنبية في مصر وخاصة في سوق العقارات٬ هي دولة الامارات المتميزة بخبرات طويلة  في دول الخليج والدول الأوروبية ولديها استثمارات أجنبية في سوق العقارات وتليها دولة الكويت والسعودية بمشروعات فردية في السوق العقاري وتركيا في المناطق الصناعية بنظام المطورين العقاريين للبنية التحتية وتجهيز وحدات تسليم المستثمر الصناعي كأراضي يقوم بإدارتها مشيرًا إلى أن أية استثمارات تقوم دول الخليج في مصر يتم تجهيزها بجميع الخدمات بتوفير المدارس والمطاعم والكافيهات والخدمات والمناطق اللوجستية  وتوفير سبل المعيشة الكاملة٬ وتستهدف شرائح محددة من الشعب المصري تقوم بتوفير لهم هذه الخدمات لجذبهم في الاستفادة من هذه الوحدات العقارية .

وطالب نائب رئيس جمعية المستثمرين٬ بجانب الاستثمارات الأجنبية في مصر التي تعتمد على السوق العقاري يلزمها عمل بنية تحتية لإنشاء المصانع حيث أن الصناعة هي قاطرة التنمية الاقتصادية في مصر وهي  طويلة الأجل تقوم بخلق فرص عمل وتقوم أيضًا على الصناعات المتطورة وتدريب للعمالة وتحتاج إلى دراسة جدوى تحقق العائد المستهدف لها.

عودة وزارة الاستثمار في الحكومة الجديدة

ورحب رئيس جمعية المستثمرين بعودة وزارة الاستثمار والتجارة الخارجية حيث يلزم لأي مستثمر أجنبي يحتاج إلى استقرار في التشريعات القانونية٬ وخاصة المستثمر الصناعي الذي يحتاج إلى تسهيلات وتراخيص وإزالة المعوقات وتفعيل نظام الشباك الواحد والقضاء على البيروقراطية والروتين الحكومي وتقليل الخطوات من خلال خفض الدورة المستندية حيث يتكمن المستثمر الأجنبي من عمل دراسة الجدوى والجدول الزمني لتدوير رأس المال لأنه  يتعامل مع 12 جهة رقابية.

نموًا حقيقيًا في السوق العقاري المصري 

وفي السياق أكد المهندس عمر محمد – خبير تسويق عقاري يمني مقيم في مصر – أن سوق العقارات في مصر سيشهد نموًا حقيقيًا خلال الفترة المقبلة٬ مرجعاً الأسباب الحقيقية إلى اتجاه الاستثمارات الاجنبية في سوق العقارات في مصر واصفًا إياها بأنها أفضل استثمارات على المستوى الطويل حيث إن مصر تتميز بالأمن والامان مقارنة  بالحروب المشتعلة بدول الجوار فمصر اكثر أمانًا واستقرارًا عن غيرها من الدول العربية في الشرق الاوسط وموقعها الجغرافي على البحر الاحمر والمتوسط٬ وقال إن مصر أرض خصبة للاستثمارات الأجنبية وتدفق الاستثمارات في سوق العقارات والسياحة نتيجة للاستقرار السياسي والأمان الذي حباها الله بهذه المعجزة الإلهية فضلاً على أن الشعوب العربية تعشق تراب مصر.

وقال إن ضبط الأسواق الموازية للدولار أدى إلى تراجع أسعار مواد البناء مثل الحديد والأسمنت وغيرها مما ينعكس إيجابيًا على تراجع التكلفة الإنتاجية وتراجع أسعار الوحدات التي سيتم انشاؤها وتسويقها خلال الفترة المقبلة إلى أن أسعار العقارات حاليًا تشهد ارتفاعًا نتيجة وجود عدد كبير من الاخوة السودانيين الذين يقومون بدفع واستئجار بقيمات إيجارية عالية تصل إلى 10الاف جنيه و16 ألف جنيه شهريًا وهو أعلى من قيمتها وهو ما رفع أسعار العقارات في مصر٫ متوقعًا أنه في حال تقنين أوضاع السودانيين بالرجوع لبلادهم بعد استقرار الأوضاع في السودان٬ سيكون هناك تراجعًا في أسعار الوحدات السكنية لأنها تخضع لمتغيرات العرض والطلب.

الاستثمارات الإماراتية في رأس الحكمة 

أكد الدكتور وائل النحاس – خبير الاقتصاد وأسواق المال – أن الشركات الأجنبية التي تقوم بالاستثمار في مصر وخاصة الاستثمارات الاماراتية في تطوير مشروع رأس الحكمة ليست بالطبع استثمارات في السوق العقاري فحسب بل أنها تطور سياحي لزيادة القيمة المضافة والتي بالطبع تتطلب زيادة مكونات التصنيع التي قد تكون لها ميزة تنافسية.

وأشار إلى أن التخوف من هذه الاستثمارات العربية أن تحقق أرباح طائلة وتحولها خارجيًا٬ والمفترض أن هذه الشركات تهدف الحكومة منها جذب عوائد دولارية لتحقيق فائض وتدفق أجنبي للقضاء على السوق الموازية لسعر صرف الدولار في الأسواق.

حجز أراضي للمستثمرين الأجانب من خلال بوابة حكومية 

وطالب خبير الاسواق المحلية الحكومة في حال حجز أي قطع أراضي للمستثمرين الأجانب يجب أن يكون من خلال البوابة الحكومية والدفع بالدولار .

وقال أن الدولة ليست سمسار أراضي٬ بل تهدف من خلال هذه الاستثمارات الاجنبية الحصيلة الدولارية وزيادة أعداد السياحة وتوفير فرص عمل للشباب٫ ولكن التخوف أن تقوم هذه الشركات الاستثمارية الأجنبية تقوم بجذب العمالة المصرية التي تعمل في السياحة في مناطق شرم الشيخ والغردقة بسبب زيادة أجرة العامل أو الموظف أو جذب عمالة تعمل بالفعل في مصانع مثل الغزل والنسيج والملابس أو مصانع أخرى وتؤثر علي صناعات محلية قائمة .

وطالب من الشركات الأجنبية التي تقوم بتوجيه استثماراتها إلي مصر بالاستفادة من الصناعة المحلية٬ فمثلاً في فرش الفنادق السياحية المقامة في هذه المشروعات العملاقة بالاستعانة المفروشات بمصانع الغزل والنسيج وفي حال توفير أجهزة كهربائية بالاستعانة بمصانع الأجهزة الكهربائية المحلية .

وقال إنه يجب تنظيم العمل في هذه المشروعات العملاقة حتي لا تتحول هذه المشروعات من تحقيق وزيادة القيمة المضافة إلي قيمة سلبية .