خبراء يحذرون من انخفاض حاد في الأسعار.. والحكومة: “كله تمام والسوق عرض وطلب”
رغم استبعاد وزير الإسكان المصري، المهندس شريف الشربيني، حدوث فقاعة عقارية في البلاد، مؤكدًا أن السوق تخضع للعرض والطلب، شهدنا زيادات في قطاعات الطاقة مثل غاز المنازل مع التطبيق بأثر رجعي، فضلًا عن ارتفاع التضخم السنوي لأسعار المستهلكين في المدن المصرية إلى 26.4% في سبتمبر، مقابل 26.2% في أغسطس على أساس شهري. وارتفعت الأسعار 2.1% مدفوعة بزيادة أسعار الوقود وتذاكر المترو، والكهرباء بنسب تراوحت بين 10% و33%. كل تلك العوامل أعادت من جديد طرح الأسئلة: هل تواجه مصر فقاعة عقارية أم ركود عقاري؟ وهل يحدث انخفاض حاد في أسعار العقارات بشكل مفاجئ بعد مرحلة من الارتفاع السريع والاستقرار النسبي؟
ارتفاع مفرط
الخبير الاقتصادي عبد الناصر محمد يعرف “الفقاعة العقارية” بأنها ارتفاع مفرط وسريع في أسعار العقارات يتجاوز القيمة الحقيقية لها، وذلك يعتمد على عدة أسباب مثل تزايد الطلب على الوحدات وزيادة السيولة النقدية، فضلًا عن عمليات المضاربة، مما أدى إلى تضخم الأسعار بشكل كبير. فالفقاعة العقارية تحدث عندما ترتفع أسعار العقارات بشكل كبير وبدون مبرر حقيقي إلى أن تصل إلى مرحلة غير منطقية، مع غياب الطلب الفعلي القوي الذي يواكب تلك الأسعار. ويحذر في الوقت نفسه من أن هذه الفقاعة يمكن أن تنفجر في أي لحظة، مما يؤدي إلى انهيار الأسعار وتعرض القطاع لصدمة كبيرة.
وهم ارتفاع الأسعار
وأكد عبد الناصر محمد، لمنصة “MENA“، أن الفقاعة العقارية هي ظاهرة اقتصادية تحدث عندما ترتفع أسعار العقارات بسرعة كبيرة بسبب زيادة الطلب بشكل كبير نتيجة للمضاربات، ما يؤدي إلى خلق وهم بأن الأسعار ستستمر في الارتفاع. وتكون لهذه الظاهرة مراحل: مرحلة الصعود، حيث ترتفع أسعار العقارات بشكل سريع؛ ثم مرحلة الذروة، حيث تصل الأسعار إلى مستويات عالية جدًّا، مما يجعل العقارات تبدو باهظة التكلفة؛ ثم مرحلة الانهيار، حيث يدرك المستثمرون أن الأسعار مبالغ فيها وغير مستدامة فيبدأ البيع الجماعي، ما يؤدي إلى انخفاض حاد في الأسعار؛ وأخيرًا مرحلة ما بعد الانهيار، حيث تتراجع الأسعار بشكل كبير، مما يؤدي إلى خسائر كبيرة للمستثمرين والملاك الذين اشتروا العقارات بأسعار مرتفعة.
أزمة سيولة
وأضاف عبد الناصر محمد أن هناك أزمة سيولة في السوق المصري، متوقعًا حدوث فقاعة عقارية في العام المقبل 2025. حيث شهدت أسعار العقارات في مصر ارتفاعات قوية خلال الفترة الماضية بسبب زيادات قطاعات الطاقة والوقود، فضلًا عن ارتفاع التضخم السنوي لأسعار المستهلكين في المدن المصرية إلى 26.4% في سبتمبر مقابل 26.2% في أغسطس. وعلى أساس شهري، ارتفعت الأسعار 2.1% مدفوعة بزيادة أسعار الوقود وتذاكر المترو والكهرباء، في ظل وجود أكثر من سعر صرف للدولار الأمريكي خلال الفترة الماضية، قبل نجاح البنك المركزي في القضاء على السوق السوداء للدولار. علاوة على ذلك، شهدت أسعار مواد البناء ارتفاعات تأثرت بالأسعار العالمية، مشيرًا إلى أن أسعار الوقود وتذاكر المترو والكهرباء ارتفعت بنسب تراوحت بين 10% و33%.
وحذر عبد الناصر محمد من تفاقم الفقاعة العقارية في مصر وتحولها إلى أزمة اقتصادية ومالية كبيرة، مشيرًا إلى أن سبب الأزمة المالية العالمية في عام 2008 كان العقارات والتمويل العقاري، وأن خطورة أي هزة في العقارات أو حدوث فقاعة قد تؤثر في نحو 94 مهنة، ما يعني أن جميع الأسر تتأثر بأي أزمة في العقار، خاصة في ظل حاجة المقبلين على الزواج إلى وحدات سكنية تُقدّر بأكثر من مليون وحدة سكنية سنويًّا. ومع تزايد أسعار الوحدات السكنية إلى مستويات خيالية، أدى هذا إلى إحجام فئات كثيرة عن شراء العقارات وحدوث حالة من الركود. طالب عبد الناصر محمد بضرورة اتخاذ تدابير وقائية لمنع تحول الفقاعة العقارية إلى أزمة اقتصادية ومالية.
تحديات السوق العقارية
وأضاف الدكتور السيد خضر، الخبير الاقتصادي ومدير مركز الغد للدراسات الاستراتيجية، لمنصة “MENA”، أن السوق العقارية في مصر تُعد من أكثر الأسواق ديناميكية في المنطقة، ولكنها تواجه تحديات كبيرة في الوقت الراهن في ظل امتداد وتيرة الأزمات والصراعات في منطقة الشرق الأوسط ومدى تأثير ذلك على الأوضاع الداخلية. وبالتالي، يعتبر العقار الوعاء الأمثل للاستثمارات والملاذ الآمن لها، ويختلف السوق العقاري المصري عن غيره من الأسواق لأن تركيبة السكان في مصر تتطلب إقبالًا كبيرًا على هذا المنتج الحيوي، خاصة أن هذا الاستثمار يُعد طويل الأجل ويمثل قيمة مضافة وأمنًا قوميًا للدولة. لكن في ظل ارتفاع التكلفة الإنشائية للمشروعات بسبب الارتفاع المستمر في أسعار مواد البناء الناتجة عن الأحداث الجيوسياسية والصراعات التجارية التي يعيشها العالم اليوم واستمرار ارتفاع معدل الأسعار، فقد انعكس ذلك سلبًا على انتعاش قطاع العقارات.
ويرى الدكتور خضر أنه خلال الفترة المقبلة، ومع إطلاق المشروعات الجديدة للمطورين وسد الفجوات التمويلية، سنصل إلى التعافي مرة أخرى. ويتوقف ذلك على مدى تذليل كافة العقبات التي كان يواجهها القطاع العقاري، خاصة فيما يخص البنية التحتية والمواصلات، والتي تعتبر كلمة السر في الجذب الاستثماري الكبير الذي تشهده مصر حاليًا في هذا القطاع الهام. وذكر الدكتور خضر أنه مع إعطاء شهادة ثقة جديدة ناتجة عن المناخ ومدى حالة الاستقرار لأداء الاقتصاد المصري وتهيئة المناخ المناسب للاستثمارات، سيكون لذلك مردود إيجابي في تحسن القوة الشرائية خلال الفترة القادمة. كما أن القطاع العقاري يستطيع مواجهة تلك الموجة التضخمية الحالية وارتفاع أسعار مواد البناء الناتجة عن الحرب الروسية الأوكرانية ونتائجها، وبالتالي سيظهر الطلب الحقيقي على زيادة القدرة الشرائية خلال الفترة المقبلة، مما يجعل القطاع العقاري قادرًا على مواجهة أي أزمات اقتصادية عالمية مثل استمرار تداعيات الحرب الروسية الأوكرانية، ومدى تقديم الدولة المصرية للعديد من التيسيرات المستمرة لدعم القطاع العقاري، بالإضافة إلى مرونة الشركات في التعامل مع الأزمة والخروج منها بشكل مبتكر وخطط بديلة لدعم القوة الشرائية للعملاء من خلال التسهيلات في العملية الشرائية على مستوى كافة المشروعات سواء السكنية، التجارية، الإدارية، أو حتى مشروعات القطاع السياحي.
وواصل الدكتور السيد خضر: “أما فقاعة العقار فتحدث عندما تتجاوز أسعار العقارات قيمتها الحقيقية، مدفوعة بمستويات عالية من المضاربة”. وفي السنوات الأخيرة، شهدت مصر ارتفاعًا ملحوظًا في أسعار العقارات، مما يعكس رغبة المستثمرين في البحث عن عوائد مرتفعة. ومن أهم أسباب الفقاعة المحتملة زيادة الطلب بسبب النمو السكاني، وزيادة الطبقة الوسطى، والاستثمار الأجنبي، ودخول مستثمرين أجانب في السوق، ونقص العرض في بعض المناطق، وعدم توفر وحدات سكنية تناسب الطلب، مما يؤدي إلى الركود العقاري. ويعكس الركود العقاري تراجع النشاط في السوق، مما يؤدي إلى انخفاض الأسعار وارتفاع مستويات الأماكن الشاغرة، فضلًا عن الأزمات الاقتصادية مثل التضخم وارتفاع تكاليف البناء التي تؤثر بشكل سلبي على أسعار العقارات، إضافة إلى تأثيرات السياسة النقدية مثل رفع أسعار الفائدة، والتغيرات في الطلب نتيجة لتغيرات اقتصادية أو اجتماعية.
وعندما تحدث فقاعة عقارية، يكون لها مجموعة من الآثار الإيجابية منها زيادة الاستثمار، حيث تجذب الفقاعة الاستثمارات المحلية والأجنبية، مما يعزز النمو الاقتصادي، وأيضًا خلق فرص العمل حيث تزداد الحاجة إلى العمالة في مجالات البناء والتطوير العقاري، وتحفيز القطاعات الأخرى مثل مواد البناء، الأثاث، والخدمات. أما الآثار السلبية، فارتفاع الأسعار قد يؤدي إلى عدم قدرة شريحة كبيرة من السكان على شراء العقارات، والمخاطر المالية في حالة انهيار الفقاعة، مما يمكن أن يؤدي إلى خسائر كبيرة للمستثمرين والمطورين. أما الركود العقاري، فله تأثيرات سلبية غالبًا تؤثر بشكل مباشر على الاقتصاد من خلال تراجع الاستثمار، حيث يؤدي انخفاض الطلب إلى تقليص الاستثمارات في القطاع، مما يؤثر على النمو الاقتصادي.
وعن ارتفاع الشواغر من العقارات، فيؤدي، حسب الدكتور خضر، إلى فقدان الإيرادات للمطورين والمستثمرين، وأيضًا تأثيرات سلبية على الوظائف، حيث يمكن أن تؤدي قلة النشاط إلى فقدان الوظائف في قطاع البناء والتشييد. كذلك، هناك الآثار الإيجابية المحتملة مثل الفرص التفاوضية، إذ يمكن أن يؤدي الركود إلى انخفاض الأسعار، مما يتيح فرصًا جديدة للمشترين.
السكان والعمران
تستبعد الدكتورة منى علي، خبيرة عقارية، في حديثها لمنصة “MENA” حدوث فقاعة عقارية في مصر، مشيرة إلى أن الطلب على السوق العقاري ما زال مرتفعًا مقارنة بدول أخرى إقليمية، وذلك بسبب النمو السكاني الكبير والتوسع العمراني في المدن الجديدة والطرق والمحاور، ودخول مشروعات تنموية جديدة، واهتمام الحكومة بقطاع العقارات وتوقيع الحكومة صفقة “رأس الحكمة”، وهي أكبر صفقة استثمارية في تاريخ مصر، حيث تضمنت استثمارًا أجنبيًا مباشرًا بقيمة 35 مليار دولار. شهدت السوق العقارية بعد ذلك حالة من الاستقرار عقب ارتفاعات مطردة في الأسعار، ما جعل المستثمرين والمصريين في الخارج يقبلون على شراء العقارات في ظل تراجع قيمة الجنيه أمام الدولار الأمريكي، إضافة إلى زيادة تسهيل صندوق النقد الدولي من 3 مليارات دولار إلى 8 مليارات دولار. وبالتالي، فإن مصر بعيدة تمامًا عن الفقاعة العقارية، إذ توجد تنافسية شديدة في السوق العقاري المصري ويغيب عنها الممارسات الاحتكارية، مما يشجع المطورين العقاريين على تخفيض هامش أرباحهم مع الانخفاض المتوقع للفوائد المصرفية، مما ينعش عمليات التمويل.
أكد فتح الله فوزي، رئيس لجنة التشييد والبناء بجمعية رجال الأعمال المصريين، لمنصة “MENA“، أن احتمالات حدوث فقاعة عقارية في مصر ضعيفة جدًا لوجود طلب عالٍ على العقارات، في ظل ارتفاع حالات الزواج سنويًا، وأن المعروض من الإسكان الفاخر وفوق المتوسط للقطاع الخاص يمثل 10% من حجم الطلب السنوي، ولا تزيد عدد وحداته سنويًا عن 35 ألف وحدة. وأشار إلى عدم وجود منظومة تمويل عقاري فعالة في مصر، كما أن النظام السائد في سوق العقارات هو نظام “Off Plan” الذي يتمثل في شراء العقار قبل انتهاء تنفيذه أو حتى قبل بدء البناء فعليًا، مع تسليم الوحدة للعميل خلال خمس سنوات كحد أقصى. لذا، فإن الوضع في مصر أقرب إلى الركود العقاري منه إلى الفقاعة العقارية، إذ لا تزال أسعار العقارات مناسبة جدًا للمستهلكين بالنظر إلى التكاليف المختلفة. وأضاف فوزي أن من اشترى بفوائد بنكية عالية سيتحمل عبئًا كبيرًا بعد خفض الفائدة، وقد يعاني السوق من الركود بسبب قلة الطلب نتيجة الأسعار العالية التي شهدتها فترة التضخم.
وأضاف فوزي أن الطلب على السكن في مصر يصل إلى نحو مليون حالة زواج سنويًا، مع حاجة سنوية إلى 500 ألف وحدة سكنية، ويمثل الإسكان المدعوم 90% من الطلب بحوالي 450 ألف وحدة تقدمها الدولة للمستحقين. ومع ذلك، تعجز الدولة عن توفيرها بشكل كامل، مما يخلق قوائم انتظار وعجزًا سنويًا متراكمًا. أما الإسكان الفاخر وفوق المتوسط الذي تقدمه شركات القطاع الخاص، فيلبي حوالي 10% من الطلب السنوي، بما يعادل 50 ألف وحدة، ويقوم القطاع الخاص بتسليم حوالي 25-35 ألف وحدة سنويًا. وأشار إلى أن الضرر الوحيد الحاصل في السوق يتمثل في تباطؤ البيع نتيجة انسحاب المشتري المضارب الذي لا يمتلك القدرة على سداد المقدم والأقساط.
الهيكلة والتطوير
طالب محمود الإتربي، مطور عقاري، بإعادة هيكلة الديون وتسهيل عمليات السداد، داعيًا المطورين إلى تقديم تسهيلات جديدة من أجل إنعاش السوق العقاري. وأضاف أن أسعار الوحدات العقارية الفاخرة في مصر مهيأة لتراجع كبير مقارنة بوحدات الفئة المتوسطة. وأوضح أن ذلك يأتي بعدما تم تسعير الدولار سابقًا بأكثر من 60 جنيهًا، واليوم استقر سعره عند 49 جنيهًا. كذلك، تم تسعير طن الحديد سابقًا بـ 55 ألف جنيه، وهو حاليًا عند 38 ألف جنيه، مع توقع خفض تدريجي للفوائد البنكية وثبات أسعار الأراضي. كما توقع حدوث عمليات تصحيح في الأسعار، مضيفًا أن الأزمة الاقتصادية التي شهدتها مصر منذ 2022 خلقت طلبًا متزايدًا على العقارات بوصفها أحد الملاذات الآمنة من انهيار العملة المحلية.
“مستويات العرض والطلب”
نفى رجل الأعمال محمد العبار، مؤسس شركة “إعمار” العقارية الإماراتية وصاحب الاستثمارات العقارية الكبرى في مصر، في تصريحات صحفية، وجود فقاعة عقارية في مصر، مؤكدًا أن مستويات العرض والطلب في القطاع العقاري، وعدم وجود إقراض بنكي للمشترين، يشير إلى عدم حدوث فقاعة عقارية. وأعلن أن شركته تعتزم استثمار ملياري دولار في مصر خلال العام الجاري والمقبل، بعدما استثمرت 20 مليار دولار منذ بداية عملها في البلاد، بمعدل مليار دولار سنويًا.
المؤشرات
شدد الخبير العقاري خالد صبحي، لمنصة “MENA“، على عدم وجود أية مؤشرات مهمة لحدوث فقاعة عقارية في مصر، مشيرًا إلى أن السوق العقاري نشط جدًا ومبيعاته كبيرة، وأن حالة الهدوء النسبي لا تعني حدوث فقاعة عقارية، إذ يُعد العقار إلى جانب الذهب ملاذًا آمنًا ووسيلة استثمار مهمة. وأوضح أن ارتفاع الأسعار مؤخرًا جاء بسبب ارتفاع أسعار الدولار والتضخم وأسعار مواد البناء، ومن المتوقع أن تستمر الأسعار في الارتفاع ما دامت معدلات التضخم والتكلفة مرتفعة.
وأضاف صبحي أن قطاع التشييد والبناء يمثل 18% من الناتج المحلي، ويدعمه النمو السكاني البالغ نحو مليوني نسمة سنويًا، ما يجعله أحد أكبر القطاعات الإنتاجية في مصر. وأكد أن قيمة الصفقات العالمية في سوق العقارات بلغت 7.7 تريليونات دولار في عام 2023، ومن المتوقع أن ترتفع إلى 8.5 تريليونات دولار بنهاية عام 2024، و15 تريليون دولار في عام 2030. وقدّر حجم سوق العقارات العالمية بـ 750 تريليون دولار بحلول عام 2030. كما أظهر قطاع العقارات المصري نشاطًا ملحوظًا في النصف الأول من العام الجاري، حيث شهد زيادة بنسبة 50% في المشاريع الجديدة التي تم إطلاقها مقارنة بالنصف الأول من عام 2023، إذ تم تنفيذ حوالي 600 مشروع نشط في قطاعات الإسكان بقيمة تبلغ 309.6 مليون دولار، ما يمثل 69.8% من إجمالي الاستثمارات. ومن المتوقع أن تصل قيمة سوق العقارات في مصر إلى 1.5 تريليون دولار بنهاية العام، وترتفع إلى 2.5 تريليون دولار بحلول عام 2030.
قطاعات إنتاجية
ودعا مدحت نافع، أستاذ التمويل والخبير الاقتصادي، لمنصة “MENA“، إلى تحويل جزء من الأموال المستثمرة في العقارات إلى قطاعات إنتاجية أخرى لتخفيف الضغط على سوق العقارات وتصدير العقار وتقليل مخاطر تشكل فقاعة، مشيرًا إلى أن المبرر الأكبر لزيادة الأسعار هو انهيار قيمة الجنيه أمام الدولار.
وأضاف نافع أن ارتفاع الأسعار يؤدي إلى تراجع القدرة الشرائية للمواطنين، ما يزيد المعروض ويقلل الطلب، وذكر: “لا بد أن نتوقع أن هناك فقاعة، لكن هل هناك حتمية لحدوث انفجار أم يمكن أن يحدث تفريغ آمن لها؟ هنا نقول ‘الفقاعة غير مرشحة للانفجار في وقت قريب لأنه ما زال ينفخ فيها'”.
وفي تعليق له على صفحته الشخصية على “فيسبوك”، صرح عميد كلية الأعمال بجامعة الإسكندرية سابقًا وأستاذ التمويل والاستثمار، الدكتور السيد الصيفي، أن ما يسمى بـ “الفقاعة العقارية” أي ارتفاع أسعار العقارات، قد يحدث فقط إذا تراجع سعر الدولار إلى 7 جنيهات. وأشار إلى أن الحديث عن الفقاعة العقارية يهدف فقط إلى خلق حالة من البلبلة الاقتصادية في قطاع يقود الاقتصاد المصري بأكمله.
التعامل الحذر
وأعرب رجل الأعمال المصري نجيب ساويرس، خلال مؤتمر صحفي عقد مؤخرًا في القاهرة، عن تفاؤله بنمو القطاع العقاري، لكنه شدد على ضرورة التعامل بحذر من قبل الدولة والمطورين إزاء احتمالات حدوث فقاعة عقارية لتجنب أي أزمة مستقبلية.
فيما أضافت الدكتورة عالية المهدي، أستاذة الاقتصاد بجامعة القاهرة، لمنصة “MENA“، أن الفقاعة العقارية بدأت في مصر منذ أكثر من ثلاث سنوات، مع وجود ركود كبير في مبيعات الوحدات العقارية على مستوى البلاد، باستثناء منطقة الساحل الشمالي المطلة على البحر المتوسط التي تعتبر حالة استثنائية لا تعبر عن حقيقة الوضع العقاري المصري، حيث يشهد تراجعًا كبيرًا في حجم الطلب الحقيقي.
واستبعد وزير الإسكان، شريف الشربيني، خلال مؤتمر صحفي عقد مؤخرًا في القاهرة، وجود فقاعة عقارية في مصر، مؤكدًا أن هناك طلبًا حقيقيًا على العقار، مضيفًا أن الإقبال على شراء الوحدات السكنية يعود إلى الأزمة السكانية التي تشهدها البلاد، بالإضافة إلى استخدام الكثير من المواطنين مدخراتهم للاستثمار.
اقرأ أيضًا:
التداعيات الاقتصادية لتصريحات مدبولي عن الحرب.. هل نشهد موجة غلاء جديدة؟
التضخم وأسعار المحروقات.. حصار جديد للمواطن بين سندان الدعم ومطرقة الاستدانة
الأرباح أولاً.. “ألومنيوم نجع حمادي” يضع حياة عماله على المحك | تحقيق
بعد صفقة “أنجلو جولد أشانتي”.. لماذا لمع “ذهب شلاتين”؟
